南青山リハイムマンション建替事業
| プロジェクト名 | 南青山リハイムマンション建替事業 |
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| 期 間 | 2017～2028年（予定） |
| 課 題 | 旧耐震マンションの老朽化と耐震性不足 |
| 参画者 | 野村不動産株式会社、佐藤工業株式会社 |
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#マンション建替え
#防災性向上
PROJECT flow
プロジェクトの流れ
15ヶ月
事業化・組織化
18ヶ月
都市計画決定
60ヶ月
事業化・着工・竣工
ビジョンの検討
現在のマンションには、2つの「老い」が取り巻いていると言われています。一つ目はマンション自体の物理的な老いであり、築40年以上のマンションは137万戸（2023年末時点の推計）、約20年後の2043年末には464万戸と推計されるなか、世帯主の年齢も高齢化が進んでおり、築40年以上のマンションに住む世帯主が70歳以上の高齢者は55％と5割を超えています。 分譲マンションの販売単価は近年上昇傾向にあり、特に都心五区では、高止まりの傾向にあります。一方の供給の視点でみると、都区部の近年マンションの供給はまとまった敷地の確保が難しいことなどからピーク時の1/6以下の供給にとどまっており、需要に応え切れていない現状がみえます。
マンションの取り巻く2つの「老い」
分譲マンションの供給戸数の推移
マンションの販売単価の推移
事業化・組織化
南青山リハイムは、1970年（昭和45年）に建てられた築50年以上の分譲マンションで、外苑西通りに向かって雁行するデザインが特徴のマンションです。 築50年が迫る2016年（平成28年）頃より、マンション内ではマンションの再生に向けた考えが持ち上がり始め、翌2017年（平成29年）には港区のまちづくりコンサルタント派遣制度を活用して4回の勉強会が開催されました。 翌年、耐震診断を行った結果、耐震性に問題があることが把握出来たことから、マンション再生に向けて検討が進みます。再生検討委員会を立ち上げて、耐震補強や建替えによる再生について比較検討を行い、権利者の意向調査などをふまえ、2018年（平成30年）12月に建替えに向けて検討を進めることを承認する建替え推進決議が可決されました。
マンションの現況と課題
勉強会の開催
耐震診断
建替え決議
建替え推進決議後に建替計画委員会が設立され、建替えに向けて権利変換方式と敷地売却方式の2案の検討が進められました。その中で事業協力者（デベロッパー）を募集し、事業推進のパートナーを決定しました。一方で権利者の方々に対しては個別面談が進められていき、この個別面談はこの後も年2回のペースで行われました。 この頃、隣接する土地との共同化を進めることで、土地利用の効率化など事業性の向上が見込まれることがわかり、前向きに隣地取り込みに向けた検討もあわせて進められることになりました。 2020年（令和2年）6月には建替え方針決議にて建替えの方式を権利変換方式とすることを可決しました。 その後新しい建物の計画や事業性の精査を進め、翌2021年9月には、建替え決議が権利者の4/5を超える9割以上の賛成をもって可決されました。
マンション再生の比較検討
個別面談の実施
建替決議
事業化・着工・竣工
建替え決議に平行して協議を進めてきた、マンション建替等の円滑化に関する法律の容積率の緩和特例制度を活用した容積率割増しが認められ、事業の安定性がさらに増すことができました。そして2022年（令和4年）5月にマンション建替組合が設立され、11月には権利変換計画が港区に認可されました。 その後建物の明渡しを受けて、2023年（令和5年）3月より解体工事が開始されました。解体工事完了後の翌年4月からは地下部の解体が始まり、2025年（令和7年）5月に地下解体が完了しました。地下部の解体工事と平行して新築工事も進められ、その後も順調に工事は進められており、建築物の竣工予定は2027年（令和9年）を予定しています。
権利変換計画や実施設計の推進
解体工事、共同建築物の工事
建築物の竣工（2027年予定）
